Pourquoi certains centres-villes retrouvent une dynamique… pendant que d’autres décrochent
Dans de nombreuses villes moyennes, le taux de vacance commerciale dépasse désormais les 20 %. Mais réduire le sujet des centres-villes aux seules vitrines vides serait une erreur. Car ce que montre très concrètement le récent reportage ci-dessous réalisé par Ouest-France avec David Lestoux, c’est que les villes qui retrouvent aujourd’hui une dynamique sont souvent celles qui ont cessé de penser uniquement commerce.
À Lamballe, par exemple, la collectivité a gelé les extensions commerciales périphériques dès 2010 pour réinvestir le cœur de ville. Habitat, mobilités, qualité des espaces publics, stationnement de courte durée, façades commerciales, convivialité, animation… la stratégie a été pensée dans sa globalité.
Résultat : le taux de vacance est passé d’environ 15 % à 2 % aujourd’hui.
Le reportage met surtout en évidence une idée essentielle : un centre-ville vivant ne se construit pas uniquement avec des commerces. Il se construit avec des habitants, des usages, des flux, des services et une capacité à donner envie.
👉 Voir le reportage Ouest-France en cliquant sur le lien ci-dessous.
Des villes progressivement déplacées du centre
Pendant des décennies, les politiques publiques ont organisé l’éloignement progressif des fonctions urbaines.
- Les logements vers les lotissements.
- Les commerces vers les périphéries.
- Les équipements publics hors des centralités.
- Les services médicaux dans des pôles accessibles principalement en voiture.
Comme le résume David Lestoux dans le reportage Ouest-France :
👉 « On a construit la ville là où les gens passent au lieu de la consolider là où les gens vivent. »
C’est probablement l’une des clés de compréhension majeures des difficultés actuelles.
Le commerce n’est pas une cause. Il est une conséquence.
Une conséquence des choix d’aménagement, de mobilité, d’habitat et de localisation des fonctions urbaines.
Dans beaucoup de villes moyennes, les centres-villes représentent aujourd’hui moins de 10 % de la population totale du territoire. Sans habitants, sans services et sans usages, il devient extrêmement difficile de maintenir durablement une dynamique commerciale.
Les transformations sociétales redonnent un avantage aux centres-villes
Et pourtant, au moment même où certains annoncent leur déclin, les centres-villes retrouvent paradoxalement de nouveaux atouts.
Pourquoi ? Parce que les modes de vie changent profondément.
- Les personnes qui vivent seules sont de plus en plus nombreuses.
- La senior economy est en forte croissance démographique (plus de 40% de seniors)
- Les jeunes générations passent moins le permis que les générations précédentes
- Le télétravail transforme les rythmes du quotidien.
- Et le digital modifie radicalement notre rapport à la consommation.
Dans un monde où tout peut être commandé depuis un canapé, le centre-ville retrouve une valeur particulière : celle de l’expérience et de la convivialité.
Terrasses, Halles, marchés, espaces publics vivants, restauration, événements… demain, la force des centres-villes résidera moins dans l’accumulation d’enseignes que dans leur capacité à créer du lien et de l’expérience.
La voiture : sortir des approches dogmatiques
Le 9 mars dernier, David Lestoux était l’invité de l’émission Le Téléphone Sonne sur France Inter pour débattre d’un sujet devenu extrêmement sensible : le centre-ville sans voiture (👉 Ecouter le podcast)
Au cours de cette émission, il rappelait une idée simple : sur ces sujets, les approches dogmatiques empêchent souvent de regarder les usages réels.
Dans certaines métropoles très denses, un centre-ville largement apaisé est possible. Mais dans de nombreuses petites et moyennes villes, les flux automobiles restent indispensables au rayonnement commercial.
Le sujet n’est donc pas “pour ou contre la voiture”.
Le véritable sujet est de savoir comment organiser des mobilités compatibles avec un centre-ville vivant, accessible et désirable ?
Le commerce de demain devra donner envie de sortir de chez soi
C’est probablement l’un des grands basculements déjà à l’œuvre.
Hier, on venait principalement en centre-ville pour acheter.
Demain — et même déjà aujourd’hui — on viendra d’abord pour vivre une expérience.
Et si cette expérience fonctionne, alors le commerce suivra.
Cela change profondément la manière de penser les centralités.
Les Halles redeviennent stratégiques.
Les terrasses prennent une importance nouvelle.
Et l’esthétique du cadre de vie redevient un sujet central.
Comme le résume souvent David Lestoux :
👉 « Il faut réussir à donner envie à un consommateur qui peut tout commander en ligne de se lever de son canapé. »
Réinventer plutôt que défendre
Ces dernières semaines, les différentes interventions médiatiques de David Lestoux avaient un message central : les centres-villes ne retrouveront pas leur dynamisme en essayant de reproduire les modèles du passé.
Le commerce de demain sera plus hybride. Plus expérientiel. Plus convivial.
Plus connecté aux usages réels des habitants.
Les centres-villes capables de réussir seront ceux qui sauront :
- renforcer les usages,
- travailler la qualité du cadre de vie,
- reconnecter commerce, loisirs et convivialité,
- et créer des lieux capables de donner envie.
Retrouvez l’intervention de David Lestoux dans l’émission « Le téléphone sonne » de France Inter en cliquant sur le lien ci-dessous :
David Lestoux dans « Le téléphone sonne », émission du 25 mars 2026
Invité sur Figaro TV, Anne-Emmanuelle Isaac lui a posé une question : Désertification des centres-villes : un phénomène inarrêtable ? Découvrez son point de vue sur le lien vidéo ci-dessous :
Point de vue avec David Lestoux – 17 mars 2026
Imaginer demain sans penser comme hier
Chez LA! Lestoux & Associés, nous croyons profondément que cette décennie sera sans doute la plus favorable aux centres-villes. Mais à une condition : arrêter de regarder uniquement ce qui disparaît… pour commencer à construire ce qui émerge.
Anticiper les nouveaux usages.
Simplifier les approches.
Accélérer les transformations concrètes.
Et surtout : imaginer demain sans penser comme hier.
